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AGEVOLAZIONI FISCALI PER L’ACQUISTO DI IMMOBILI RESIDENZIALI

agevolazioni fiscali immobili
L’attuale normativa fiscale prevede un panorama di agevolazioni piuttosto ampio e articolato in materia di acquisto di immobili residenziali; non è solamente l’acquisto della prima casa ad essere agevolato, molteplici sono infatti le detrazioni e deduzioni collegate alle compravendite e alle ristrutturazioni aventi ad oggetto gli stessi immobili acquistati. Con questo articolo cercheremo di richiamare l’attenzione a quelle che sono le principali agevolazioni  riguardanti l’acquisto di immobili residenziali.

Le agevolazioni prima casa

E’ necessario precisare prima di tutto che l’entità e il tipo d’imposte da versare nel caso di acquisto di immobile dipendono da vari fattori connessi alla:

  1. qualità del venditore
  2. destinazione dell’immobile.

In particolare, se il venditore è un privato la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

Se il venditore è un’impresa, a seconda dei casi, la cessione potrà essere:

  1. esente da Iva, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna;
  2. soggetta a Iva, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.

Se il venditore è un’impresa, la cessione è sempre esente da Iva, a eccezione delle seguenti ipotesi:

  1. vendite effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati, entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita);
  2. vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita).

Come anticipato sono previste specifiche agevolazioni nel caso di acquisto di immobile destinato come “prima casa”.

In caso acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente) si avrà imposta di registro 2%, imposta ipotecaria fissa di 50 euro, imposta catastale fissa di 50.

Nel caso di acquisto da impresa con vendita soggetta a Iva invece si avrà iva al 4%, imposta ipotecaria fissa di 200 euro, imposta catastale fissa di 200 euro imposta di registro fissa di 200 euro.

La detrazione Irpef dell’Iva pagata sugli immobili

La Legge di Stabilità 2016 prevede la detrazione dall’irpef lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, del 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA in relazione all’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. In al caso la detrazione pari al 50 per cento dell’imposta dovuta sul prezzo d’acquisto è ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

Non è previsto alcun limite normativo relativamente all’acquisto dell’abitazione principale, per cui sono ammesse all’agevolazione sia le seconde case sia gli immobili di lusso.

Detrazione interessi mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale

Il contribuente che ha stipulato un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, in sede di determinazione Irpef, può godere della detrazione degli interessi passivi collegati al contratto di mutuo.

La detrazione opera in misura pari al 19% calcolato su un importo massimo di €. 4.000; quindi la detrazione massima prevista è nel complesso pari a € 760.

Il beneficio fiscale spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).

Detrazione costo intermediazione Agente Immobiliare

Dal 1 gennaio 2007 è possibile detrarre dall’imposta lorda il 19% degli oneri sostenuti per le provvigioni pagate agli intermediari immobiliari, relativamente all’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore a €. 1.000.

Tale importo (beneficio fiscale effettivo  190 euro) costituisce il limite massimo cui commisurare la detrazione in relazione all’intera spesa sostenuta per il compenso corrisposto agli intermediatori immobiliari.

Detrazione acquisto immobili ristrutturati

La detrazione in questione riguarda le spese relative ad interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione e da cooperative edilizie, le quali provvedano entro diciotto mesi dalla fine dei lavori alla vendita o assegnazione dell’immobile. La detrazione spetta all’acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari.

Il beneficio fiscale si ottiene considerando una percentuale di detrazione del 50%, da calcolare su un ammontare forfetario pari al 25 per cento del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. L’importo ottenuto deve poi essere sempre ripartito in 10 rate annuali di pari importo.

Deduzione Acquisto di immobili da destinare a locazione

Per l’acquisto effettuato dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 di immobili residenziali, di nuova costruzione o oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo, è prevista una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo pagato risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, nonché degli interessi passivi dipendenti da eventuali mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari stesse (per la quota proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a 300.000 euro).

La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dall’anno in cui si perfeziona la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese. L’importo di 300.000 euro costituisce il limite complessivo di spesa spettante al singolo soggetto, anche nel caso in cui questi acquisti più unità abitative da destinare alle finalità previste dalla norma.

Come abbiamo avuto modo di vedere, la normativa fiscale prevede diverse tipologie di agevolazioni in materia di spese aventi ad oggetto gli immobili ad uso abitativo. Tuttavia, quelle sopra elencate sono solo alcune delle spese che effettivamente possono essere oggetto di detrazione, basti pensare alle detrazioni per interventi di ristrutturazione, di risparmio energetico, per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati ad arredare l’immobile oggetto di ristrutturazione, già trattate in precedenti articoli